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《民法典》為物業服務合同正名

 

我國現行《合同法》規定的15種典型合同中沒有物業服務合同,因此,人們一直將物業服務合同稱為無名合同。《民法典》規定了19種典型合同,物業服務合同是其中之一。從此,物業服務合同告別無名,正式“轉正”為有名合同。

從無名合同到有名合同,《民法典》為物業服務合同正名,物業管理行業也將就此開啟《民法典》新時代。《民法典》第二十四章共設14條對物業服務合同的定義、合同的形式和內容、合同效力、合同續訂、解除和終止以及合同主體的權利和義務等內容作出了詳細規定。

物業服務合同定義

《民法典》第九百三十七條對物業服務合同的定義作出了明確規定:物業服務合同實質是“物業服務企業或其他管理人為業主提供物業服務,業主支付物業費的合同。”該定義擴大了國務院《物業管理條例》關於物業服務合同主體的範圍,明確將“其他管理人”也列為物業服務合同的主體範圍。也就是說,簽訂物業服務合同的主體,不僅限於物業服務企業,其他主體也可以成為物業服務合同的主體。

物業服務合同的內容和形式

《民法典》第九百三十八條對物業服務合同的內容和形式作出了明確規定。從該規定可知,物業服務合同應當采用書麵形式,合同內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。同時,物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾,構成物業服務合同的組成部分,對物業服務人具有法律上的約束力。

物業服務合同的效力

《民法典》第九百三十九條規定,建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。該規定明確了物業服務合同屬於集體契約,其效力及於所有成員,任何成員不得以未簽訂合同主張物業服務合同對其不具有約束力。

物業服務合同的期限

首先是《民法典》明確了前期物業服務合同可提前終止。《民法典》第九百四十條規定,建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。比較《物業管理條例》第二十六條,該規定擴大了終止前期物業服務合同的主體範圍,即業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,對前期物業服務合同同樣產生終止效果。

其次是對於不定期物業服務合同,《民法典》第九百四十八條規定,物業服務期限屆滿後,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書麵通知對方。實踐中,對物業服務合同期限屆滿後,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,但物業服務人繼續提供物業服務是否有效問題爭議很大,該規定明確肯定了繼續提供服務的法律效力,也進一步明確此類服務屬不定期合同的法律性質。

物業服務合同的解除

《民法典》第九百四十六條第一款規定,業主對物業服務合同享有任意解除權,但該任意解除權的行使應當符合“依照法定程序共同決定”和“提前六十日書麵通知物業服務人(另有約定除外)”兩個條件。《民法典》對業主的任意解除權作出了明確規定,對物業服務人是否享有合同的任何解除權沒有作出規定,也就意味著物業服務人不享有物業服務合同的任意解除權。

物業服務合同的續訂

《民法典》第九百四十七條對物業服務合同的續訂作出了規定,物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書麵通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。提前九十日通知是物業服務人不同意續聘的法定義務。

業主的合同義務

業主的合同義務包括三個方麵:

一是支付物業費義務。《民法典》第九百四十四條規定,業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

二是告知、協助義務。《民法典》第九百四十五條規定,業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,並配合其進行必要的現場檢查。業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時將相關情況告知物業服務人。

三是賠償損失義務。《民法典》第九百四十六條第二款規定,業主行使任意解除權解除物業服務合同造成物業服務人損失的,除不可歸責於業主的事由外,業主應當賠償損失。

物業服務人的合同義務

物業服務人的合同義務主要包括以下5個方麵:

一是禁止整體轉委托。《民法典》第九百四十一條規定,物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解後分別轉委托給第三人。

二是一般義務。《民法典》第九百四十二條規定,物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施製止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

三是信息公開義務。《民法典》第九百四十三條規定,物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

四是移交義務和賠償責任。《民法典》第九百四十九條規定,物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作, 並如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

五是後合同義務。《民法典》第九百五十條規定,物業服務合同終止後,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前, 原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,並可以請求業主支付該期間的物業費。

一直以來,人們對物業服務合同如何定性存在巨大分歧,對物業服務人是否負有對業主的人身和財產安全保障義務,對是否可以采取停止供水電等方式催交物業費以及拒不交接管理權後能否再收費問題感到困惑。如今,《民法典》對此類問題均作出了明確規定。秋葵下载APP入口有理由相信,隨著《民法典》的施行,困擾物業管理行業多年的頑疾將會消除,行業必將迎來嶄新的時代。


【來源:中國物業管理協會】